一、政策背景理解
房源性质 - 确认房屋是否为政策性租赁住房（如保障性租赁住房、人才公寓等），这类房源通常由政府或国企运营，租金受管控且租期稳定。
- 核实项目是否纳入当地政府租赁平台管理（如住建部门官网可查询备案信息）。
二、合同核心条款审查
租赁期限
- 最长租期：政策房通常允许3年起租，部分可达5年，需明确合同期限及续约条件。
- 到期续约权：优先续租条款是否写入合同？避免房东到期随意涨价或拒租。
租金与调整机制
- 租金标准：是否执行政府指导价？要求房东出示备案租金证明。
- 调价规则：明确约定租金调整周期（如每12个月）、涨幅上限（一般不超过5%）及计算公式，禁止口头承诺。
押金与费用
- 押金限额：政策房押金通常不超过1个月租金（如北京规定保障房押金≤1个月租金）。
- 其他费用：物业费、水电费、维修基金等承担方需在合同中列明，警惕隐性收费。
房屋用途与转租
- 禁止转租条款：政策房严控转租，合同需明确“仅限承租人自住”，避免因转租导致违约。
- 登记备案：部分城市要求办理租赁备案（如上海），否则可能影响落户、子女入学等权益。
三、维修责任与房屋状况
房屋交付标准
- 现状确认书：签署前需共同查验房屋，拍照留存瑕疵（如墙面污损、设备故障），写入附件清单。
- 设施保修期：如家具家电保修责任（如3个月内免费维修），需明确责任方。
维修责任划分
- 结构性问题（如水管破裂、墙体渗漏）由房东承担，日常损耗（如灯泡更换）由租客承担，需在合同中逐项列明。
四、解约与违约责任
提前解约条件
- 双方解约情形需量化：如租客需提前30天书面通知并支付1个月租金作违约金；房东无正当理由解约需赔偿2倍押金。
- 政策变动处理：若因政府收回房源导致解约，需约定退租补偿方案（如退还剩余租金+押金）。
违约情形清单
- 明确拖欠租金天数（如超15天）、擅自改造房屋、转租等具体违约行为及对应罚则。
五、特殊风险防范
产权真实性核查
- 要求房东出示产权证明或政府运营授权书（如保障房项目批文），警惕“二房东”转租政策房。
- 通过当地住建委官网查询房源备案号（如深圳租赁平台可验真）。
口头承诺书面化
- 所有附加承诺（如“免费车位”“优先购租权”）必须写入合同补充条款，避免争议。
六、维权与证据保存
备案与发票
- 要求办理租赁合同备案（部分城市强制要求），并索取租金发票（可作维权凭证）。
证据链留存
- 保留租金支付记录（银行转账备注“房租”）、沟通记录（微信/邮件）、房屋交接视频。
总结
签订“只租不售”房源租赁合同时，务必通过政府租赁平台（如北京“安居北京”、广州“阳光租房”）核验房源，使用住建部门推荐的标准合同文本，并重点关注租期、租金调控、维修责任、解约赔偿等条款。若遇争议，可向当地住房保障部门投诉（如12345热线），必要时申请行政调解或法律诉讼。
